Marktlage und Preisentwicklung
Der Ackerlandmarkt im Landkreis Freising zählt zu den dynamischsten und begehrtesten in Bayern. Ausschlaggebend ist die besondere Kombination aus unmittelbarer Nähe zu München im Norden, S-Bahn-Anschluss, dem Flughafen München sowie der Technischen Universität München am Standort Weihenstephan als international renommiertem Zentrum der Agrarwissenschaften. Diese Rahmenbedingungen machen die Region für landwirtschaftliche Nutzung und Investitionen außergewöhnlich attraktiv. Die fruchtbaren Böden des Isar-Hügellandes und der Freisinger Bucht ermöglichen einen intensiven Ackerbau mit sehr hohen und stabilen Erträgen. Die Nachfrage nach Ackerflächen ist entsprechend hoch und kommt aus unterschiedlichen Richtungen: Etablierte Landwirte nutzen jede Gelegenheit zur Arrondierung, innovative Bio-Betriebe mit Nähe zur Weihenstephaner Forschung bedienen die starke Nachfrage aus dem Großraum München, Agrar-Tech-Start-ups aus dem Umfeld der TU München suchen Flächen für neue Konzepte, und vermögende Investoren sehen Ackerland als inflationssichere Kapitalanlage. Die S-Bahn-Linie S1 verbindet Freising in rund 35 Minuten mit der Münchner Innenstadt, wodurch auch die Nebenerwerbslandwirtschaft an Bedeutung gewinnt. Die Direktvermarktungsmöglichkeiten sind hervorragend: Wochenmärkte in München, Hofläden für die zahlungskräftige Kundschaft aus München und vom Weihenstephan-Campus sowie solidarische Landwirtschaft und andere innovative Vermarktungsmodelle finden hier ideale Voraussetzungen. Die Kaufpreise zählen zu den höchsten in Bayern und zeigen seit Jahren eine stabile Aufwärtsentwicklung.
Bodenqualität und Anbaubedingungen
Die Bodenqualität im Landkreis Freising ist herausragend und gehört zu den besten in Oberbayern. Im Isar-Hügelland erreichen die Böden Bodenpunkte zwischen etwa 50 und 70 und zeichnen sich durch tiefgründige Löss- und lehmige Standorte aus, die optimale Bedingungen für anspruchsvolle Kulturen bieten. Die Freisinger Bucht als fruchtbares Schwemmland der Isar zählt zu den Spitzenlagen für den Anbau von Weizen, Mais, Gerste und zunehmend auch für Spezialkulturen. Die Wasserversorgung ist durch die Isar und ihre zahlreichen Zuflüsse wie Amper und Moosach auch in Trockenperioden weitgehend gesichert und stellt einen wichtigen Standortvorteil im Hinblick auf den Klimawandel dar. Besonders gefragt sind arrondierte Schläge über fünf Hektar mit guter Erschließung über asphaltierte Wirtschaftswege, da kurze Transportwege in der München-Nähe die Wirtschaftlichkeit deutlich erhöhen. Die Nähe zur TU München in Weihenstephan macht landwirtschaftliche Flächen zudem für Forschungskooperationen, Versuchsanbau und innovative Bewirtschaftungsformen interessant. Der ökologische Landbau ist in der Region sehr erfolgreich, da wissenschaftliche Expertise und eine starke Nachfrage aus dem Münchner Raum ideale Voraussetzungen schaffen. Flächen mit Direktvermarktungspotenzial, etwa in Campus- oder S-Bahn-Nähe, erzielen entsprechend hohe Preise.
Rechtliches und Genehmigungen
Beim Verkauf von Ackerland im Landkreis Freising findet das Grundstücksverkehrsgesetz uneingeschränkt Anwendung. Aufgrund der Nähe zu München, des Flughafens und der TU München ist der Flächendruck besonders hoch, weshalb das Landratsamt Freising Kaufverträge sehr sorgfältig prüft, um landwirtschaftliche Flächen vor spekulativer Nutzung zu schützen. Eine Genehmigung wird in der Regel nur erteilt, wenn der Käufer die Fläche selbst landwirtschaftlich bewirtschaftet oder nachweislich landwirtschaftlich nutzen wird. Bestehende Pächter verfügen über ein gesetzlich verankertes Vorkaufsrecht, das innerhalb von zwei Monaten nach Antragstellung beim Landratsamt ausgeübt werden kann. Dies kann den Verkaufsprozess verlängern, dient jedoch dem Schutz der bestehenden Bewirtschafter. Für Flächen über zwei Hektar ist grundsätzlich eine behördliche Genehmigung erforderlich, während kleinere Parzellen unter bestimmten Voraussetzungen genehmigungsfrei veräußert werden können. Laufende Pachtverträge bleiben beim Verkauf in der Regel bestehen und gehen automatisch auf den Käufer über. Zu beachten ist, dass im Landkreis Freising zunehmend Flächen an Siedlungsbereiche angrenzen oder in der Nähe des Flughafens liegen, wodurch Lärmschutzauflagen oder baurechtliche Einschränkungen bestehen können. Wegerechte, Leitungsrechte und weitere Grunddienstbarkeiten sind im Grundbuch dokumentiert und sollten sorgfältig geprüft werden.
Steuerliche Aspekte
Aus steuerlicher Sicht profitieren Verkäufer im Landkreis Freising von der 10-Jahres-Regelung des Einkommensteuergesetzes. Ackerland, das sich länger als zehn Jahre im Privatvermögen befindet, kann gemäß § 23 EStG steuerfrei veräußert werden. Angesichts des sehr hohen Preisniveaus in Freising lassen sich dadurch häufig erhebliche, teils sechsstellige Steuerersparnisse realisieren. Diese Regelung gilt für Privatpersonen und zählt zu den attraktivsten steuerlichen Vorteilen im deutschen Steuerrecht. War die Fläche Teil des Betriebsvermögens eines landwirtschaftlichen Betriebs, können bei einer Betriebsaufgabe zusätzliche Freibeträge nach § 16 EStG genutzt werden. Unter bestimmten Voraussetzungen, etwa bei Vollendung des 55. Lebensjahres oder bei Berufsunfähigkeit, bleiben bis zu 45.000 Euro des Veräußerungsgewinns steuerfrei. Laufende Pachteinnahmen sind hingegen einkommensteuerpflichtig und müssen korrekt erklärt werden. Im Erbfall stehen hohe persönliche Freibeträge zur Verfügung, etwa 400.000 Euro für Kinder und 500.000 Euro für Ehegatten. Aufgrund der hohen Bodenwerte im Landkreis Freising sind diese Freibeträge jedoch oft schnell ausgeschöpft, sodass eine frühzeitige Nachlassplanung sinnvoll ist. Durch Schenkungen zu Lebzeiten können die Freibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden. Eine steuerliche Beratung durch einen auf landwirtschaftliche Betriebe spezialisierten Steuerberater ist dringend zu empfehlen.